Od kilku lat w obrocie pojawiają się dokumenty podpisywane przez osoby tytułujące się „Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Marymonckiej 49 w Warszawie” tj. Danutę O. , Ryszarda O., Justynę O., Halinę B., w oparciu o które podejmowane są próby dokonywania szeregu czynności, zarówno faktycznych, jak i prawnych, mających na celu nieuprawnioną ingerencję w sprawy funkcjonowania Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Marymonckiej 49 w Warszawie.

Kwestia ta wymaga wyjaśnienia, celem zapewnienia tzw. pewności obrotu prawnego, jak i ochrony praw Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Marymonckiej 49 jako całości, w szczególności zaś – poszczególnych członków wspólnoty mieszkaniowej (którymi z mocy prawa są wyłącznie właściciele lokali, nie zaś lokatorzy komunalni i najemcy).

W pierwszej kolejności należy wskazać, że kwestie związane z funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm.), dalej: „UWL”. UWL reguluje zatem m.in. kompetencje oraz sposób wyboru zarządu wspólnot mieszkaniowych, w braku odmiennych, umownych ustaleń w tym zakresie, dokonywanych przez właścicieli lokali.

Zgodnie z art. 20 ust. 1 UWL, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

Powołanie zarządu (jedno- lub wieloosobowego) jest zatem czynnością, która wymaga uchwały właścicieli lokali podjętej stosownie do art. 23 UWL, tj. podjętej z reguły na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów albo w obu tych formach łącznie (ust. 1). W przypadku uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie o treści takiej uchwały (ust. 3).

 Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 czerwca 2015 r. (I CSK 355/14, OSNC 2016/5/66): „Uchwała o wyborze członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością zwykłego zarządu”. Przyjęcie, że przedmiotowa uchwała stanowi czynność zwykłego zarządu nie zmienia jednak wymaganej większości do jej podjęcia. Regułę w tym zakresie ustala art. 23 ust. 2 oraz ust. 2a i 2b UWL niezależnie od tego, czy uchwała (czynność) właścicieli lokali (także współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych) dotyczy czynności zwykłego zarządu, czy też – co jest regułą – czynności przekraczających zwykły zarząd. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (przy czym przez właściciela lokalu rozumie się także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych), chyba że w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w tej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (konieczna jest wówczas uprzednia uchwała przewidująca głosowanie 1:1 podjęta większością głosów liczoną według wielkości udziałów oraz określająca indywidualny przedmiot takiego głosowania). Dalsze szczególne zasady głosowania określają przepisy art. 23 ust. 2a i 2b UWL.

Jak powyższe przepisy przekładają się na okoliczności niniejszej sprawy? W żaden sposób. W świetle znanych spadkobiercom dokumentów, do tej pory nie została podjęta chociażby jedna uchwała w przedmiocie wyboru zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Marymonckiej 49 w osobach Danuty O. , Ryszarda O., Justyny O., Haliny B., która odpowiadałaby powyższym wymogom stawianym przez przepisy ustawy o własności lokali.

Typową praktyką wyżej wymienionych osób jest bowiem sporządzanie uchwały w zwykłej formie pisemnej, podpisywanej jedynie przez rzekomych, nowo wybranych członków zarządu Wspólnoty. Dla celów posługiwania się uchwałą o wyborze zarządu „na zewnątrz” sporządzany jest następnie odpis okazanego dokumentu w postaci rzekomej uchwały Wspólnoty przez notariusza. Poświadczenie odpisu za zgodność z oryginałem oznacza jedynie, że notariuszowi okazano uchwałę, co następnie potwierdza on na treści jej kserokopii. Nie jest to uchwała zaprotokołowana przez notariusza, co stanowi zupełnie inną czynność notarialną. Jest to wyłącznie „notarialna kserokopia” uchwały, nie zaś spełnienie wymogów UWL co do formy dokumentu (która to ustawa w pewnych wypadkach przewiduje konieczność zaprotokołowania uchwały przez notariusza). Okoliczność ta zatem w żaden sposób nie legitymizuje przedmiotowej rzekomej uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, która jako wadliwa w sposób oczywisty, nie istnieje w sensie prawnym od samego początku.

Co istotne, w takim przypadku nie jest dokumentowany fakt oddania głosu przez członków wspólnoty mieszkaniowej (którymi mogą być wyłącznie właściciele lokali), co budzi uzasadnione wątpliwości w kontekście odpowiedzi na pytanie, czy w ogóle członkowie wspólnoty mieszkaniowej oddają głosy (dokonują aktu głosowania) w przedmiocie podjęcia wyżej wskazanej uchwały – poprzez wypełnienie karty do głosowania lub podpisanie uchwały. Rzekomi członkowie zarządu nie informują bowiem przynajmniej części członków Wspólnoty Mieszkaniowej o swoich działaniach. Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 4 lipca 2014 r., VI ACa 1630/13 (LEX nr 1506754), „[…] przepis art. 23 ustawy o własności lokali, co prawda nie określa sposobu, w jaki należy dostarczać karty do głosowania, lecz karta taka stanowi niewątpliwie jedyny i wyłączny dowód złożenia oświadczenia woli obejmującego akt głosowania na takiej karcie poprzez złożenie podpisu przez osobę uprawnioną, co wyklucza możliwość zastępowania jej jakimkolwiek substytutem tego aktu woli. Dla stwierdzenia prawidłowości głosowania nad uchwałą w ten właśnie sposób, konieczne jest zatem dostarczenia karty do głosowania w oryginale, chociażby już po jego zakończeniu, byleby na tej podstawie możliwe było stwierdzenie, iż w określonej dacie (dacie głosowania), uprawniony dokonał aktu głosowania opatrując ją własnoręcznym podpisem. Oddanie głosu za pomocą karty do głosowania jest bowiem oświadczeniem woli pochodzącym od danej osoby, zaś brak na karcie do głosowania jej podpisu stanowi nieusuwalną przeszkodę w uznaniu, iż takowe oświadczenie zostało złożone (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 lipca 2013 r. I ACa 18/13, LEX nr 1344268”.

Tymczasem, do dnia dzisiejszego, wskazani członkowie rzekomego zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Marymonckiej 49 nie wykazali faktu swojego powołania dokumentami pochodzącymi bezpośrednio od Członków Wspólnoty (np. w formie kart do głosowania). Dalej zgodnie z obowiązującymi przepisami art. 23 UWL regulującymi zasady większości niezbędnej do podjęcia uchwały (wskazanymi powyżej) nie mogą oni podjąć skutecznej uchwały, wobec braku niezbędnej większości głosów. Budzi zatem wątpliwości powoływanie się przez nich na fakt głosowania (w jakimkolwiek trybie), w ramach którego właściciele lokali podjęliby uchwałę ustanawiającą nowy zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej.

Tym samym, okoliczność tytułowania się zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej, czy też posługiwania się pieczątką z takim określeniem (której wykonanie można obecnie zlecić w każdym punkcie zajmującym się wyrobem pieczątek) nie oznacza, że takie osoby stanowią legalny zarząd wspólnoty mieszkaniowej.

Powyższy wniosek potwierdzają liczne wyroki sądowe ustalające nieistnienie uchwał wspólnoty mieszkaniowej przy ul. Marymonckiej 49 w Warszawie, powołujących do zarządu wspólnoty mieszkaniowej Danutę O. Ryszarda O., Justynę O., Halinę B. (powoływanych łącznie bądź w różnych konfiguracjach), m.in.:

– wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie, XXV Wydział Cywilny z dnia 15 kwietnia 2014 roku, sygn. akt XXV C 1165/13;

– wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, VI Wydział Cywilny z dnia 5 września 2018 roku, sygn. akt VI ACa 558/17.